居住用住宅の3000万円特別控除って何？満たさなければならない「要件」とは

不動産を売却する際に得られた譲渡益に対して税金がかかることをご存じですか？不動産の売却は、その取り扱う金額が大きいため、税金の支払いが多額になるケースも少なくありません。そのため、マイホームの買い換えを考えているけれど、費用面で不安があってなかなか踏み出せない方もいらっしゃることでしょう。
そこで今回は、マイホームの売却の際に利用できる控除の制度や仕組みをご紹介します。ご売却時に損をしないように節税対策をしっかり行っていきましょう。

居住用財産（マイホーム）を売却して利益が出た場合、その利益に対し所有期間に応じた税率で所得税などが課税されます。課税されることに対してネガティブなイメージを持つ方も多いかもしれませんが、一定の要件を満たすことで譲渡所得から特別控除額を差し引くことのできる制度や、譲渡所得に対する課税を将来的に繰り延べすることのできる制度もあります。これらをうまく活用すれば、節税対策も可能です。

たとえばマイホームを買い換えた際、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い換えた場合には譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられる制度があります。これは、「居住用財産の買い換え特例」と呼ばれるものです。

また、昨今多くのケースで利用されているのが「3000万円特別控除の特例」。こちらは居住用財産（マイホーム）を譲渡して得た譲渡所得から3000万円を控除できる特例のことを指します。「3000万円特別控除の特例」はマイホームの所有期間を問わずに適用できます。譲渡益が3000万円に届かない場合はその金額までの控除となり、支払う税金は0円になります。対して譲渡益が3000万円を上回る場合には、超える金額に対して長期譲渡所得または短期譲渡所得などの税率が適用されます。

ただし、この特例は、

• 前年・前々年に「3000万円控除」や「居住用財産の買い換え特例」を受けていないこと
• 居住用財産の買い換えの場合の「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」を受けていないこと

が適用の前提条件となります。また、「3000万円控除」は３年に一度しか利用できない制度のため注意が必要です。ただし、10年を超える居住用不動産に対する軽減税率は重複して適用できます。

このコラムを読んでいる方の中には、不動産売買や控除の仕組みについて「あまりよく知らない」「詳しいことはわからない」という読者もいらっしゃることでしょう。そこでここからは、3000万円特別控除の要件を詳しく解説していきます。

まず、3000万円特別控除が適用された場合の税額の計算式は以下の通りです。

税額  ＝（譲渡所得−最高3000万円）×  税率(※)　

　※所有期間により税率が異なる
 

つまり、売却利益が3000万円に満たなければ無税ということになります。また、こちらの3000万円特別控除を利用するためには以下の要件を満たす必要があります。

 

3000万円特別控除を利用するための要件

では実際に、3000万円特別控除を利用するための要件を見ていきましょう。

 

【利用要件】

• 実際に住んでいる自宅、あるいは住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却した自宅であること
• 家屋を取り壊した場合は、取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること。およびその敷地を貸駐車場などに利用していないこと
• 売却した年の前年または前々年に3000万円特別控除、または買い換え特例や譲渡損失の繰越控除特例等の居住用の特例を利用していないこと
• 売却した自宅や敷地について、収用の場合の特別控除などその他の特例の適用を受けていないこと
• 家屋が災害によって滅失した場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること
• 売主と買主が夫婦や親子などの特別な関係でないこと

 

要件の中で特に気をつけておきたいのは、「売却した年の前年または前々年に3000万円特別控除を利用していないこと」といった点です。この控除は一度利用すると2年以上経過しなければ再び利用できない制度であることを覚えておきましょう。

ただし、上記内容はブログ記載時点の内容であって、将来ご自身が利用することになった場合は、その時の税法が適用になりますので、予めご了承ください。

今回の記事では、マイホームを買い換える際にぜひ知っておきたい「3000万円の特別控除の特例」制度についてくわしく解説してきました。
不動産を売却する際は、いくらで売れるかも大事ですが、かかる税金や諸費用を差し引いていくら手元に残せるかという視点もとても重要です。そのためにも制度を賢く利用し、今後の資金計画をじっくりと検討していきましょう。

とはいえ、こうした制度は複雑な部分も多く、詳しく理解するのはなかなか難しいものです。そのため、制度の詳細や、マイホームの査定/ 売却については税金制度に詳しい不動産業者へ依頼することをおすすめします。

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