住宅ローン減税と既存住宅売買瑕疵保険の関係についてやさしく解説
2022/11/18
2022年度の税制改正において、住宅ローン減税の築後年数要件が緩和されたことをご存知でしょうか。
これまではマンションなどの耐火住宅の場合は25年以内、木造戸建てなどの非耐火住宅の場合は20年以内という要件が定められており、この築後年数要件に抵触する物件は耐震性の証明がなければ住宅ローン減税が利用できませんでした。しかし今回の改正より、1982年1月以降に建てられた建物であれば築後年数要件を満たすことになりました。
そこで今回は、住宅ローン減税と既存住宅売買瑕疵保険の関係についてやさしく解説していくとともに、中古住宅購入時における既存住宅売買瑕疵保険の重要性についても説明していきます。
瑕疵保険は住宅ローン減税のためのものなのか？
2022年に入り、建物状況調査や既存住宅売買瑕疵保険の取り扱い件数が大幅に減少しているとの情報があります。
その理由は、一般的に「瑕疵保険＝住宅ローン減税のため」というイメージが強く根付いてしまっているからです。これまでは住宅ローン減税の築後年数要件に抵触する物件の場合、耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得しないと住宅ローン減税を利用することができませんでした。そのため、瑕疵保険の活用がある程度進んでいたのですが、2022年の税制改正以後は瑕疵保険の申し込みが激減してしまったようです。
本来、既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅取引におけるトラブル解決のための資力確保が目的とされています。これは買主保護のための大切な仕組みなのですが、現場レベルでは単なる住宅ローン減税のための手段としか捉えられていなかったことが分かります。
既存住宅売買庇護保険の意義とは？
そもそも、既存住宅売買瑕疵保険にはどのような意義があるのでしょうか？
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、瑕疵保険法人が定める検査基準に合格しなければなりません。具体的には、既存住宅状況調査技術者登録を行った建築士などが、主に建物の劣化に関する調査を実施します。そして、雨漏りなどの劣化事象が確認されたら改修工事を行う必要があります。それをクリアしなければ、既存住宅売買瑕疵保険に加入することはできません。
つまり、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件は、一定の基準をクリアした安心材料のある物件なのです。ただし、ここでは「安心な物件」という意味ではありません。あくまで、「ないよりはあった方が良い」というレベルです。
以上のことから、中古住宅の取引で既存住宅売買瑕疵保険に加入する目的は保険そのものではなく、「加入までのプロセス」にあります。加入するまでには、第三者である建築士が検査を行い、瑕疵保険法人によるダブルチェックも行われるため、建物インスペクションを全く行わない取引に比べれば、第三者の目が入る分安心感が増すというメリットがあるのです。
なかには、「第三者によるチェックならインスペクションを実施すれば良いのではないか？」という意見もあることでしょう。しかし、一般的なインスペクションは非破壊目視のものが主流のため、見えない部分での劣化が懸念されますし、検査ミスや判断ミスなどの可能性もゼロではありません。
既存住宅売買瑕疵保険の制度を利用すると、建築士が行った調査内容を瑕疵保険法人が追認して保険を掛けるというプロセスを踏むため、万が一の時には保険で対応できることを考えれば、検査だけを行うよりも安心できることは一目瞭然でしょう。
瑕疵保険の本質は「今劣化があるかどうか」ではなく「この先どうなるか」を考えること
瑕疵保険の検査では、現時点で発生している劣化の有無を判断します。特に中古住宅購入の際は、何らかの劣化改修が必要になることを前提に予算を組んでおいて、悪い箇所は直して住み始めるというのが現実的な判断です。悪いところを見て見ぬふりをしても、遅かれ早かれ被害をこうむるのは買主である自分たち自身。そのため、事前にきちんとチェックして疑わしき箇所は徹底して直した方が安心です。
住宅は購入して終わりではありません。それぞれの部位には耐用年数が想定されていて、一定間隔で適切なメンテナンスを実施しないと建物の性能を維持することは難しいです。とりわけ、マンションでは長期修繕計画に基づいて将来必要になる修繕金を積み立てる仕組みが用意されていますが、戸建ては個人の裁量に任されるため、「戸建てはマンションと違って修繕積立金がないからお得だ」というような勘違いは禁物です。
今後のリフォームに必要な資金を考慮すると、現時点で問題のある箇所はもちろん、現在問題はなくても想定耐用年数を超えている部位や、近い将来修繕が必要になる箇所などは建築士による調査を行い、住宅購入時にまとめて改修工事を行っておくことをおすすめします。
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今回の記事では、住宅ローン減税と既存住宅売買瑕疵保険の関係についてやさしく解説していくとともに、中古住宅購入時における既存住宅売買瑕疵保険の重要性についても説明していきました。
先述したように、既存住宅売買瑕疵保険は安心・安全の保険制度もさることながら、保険加入のプロセスで第三者が関与する点、劣化という曖昧な事象に対する判断基準など、中古住宅を購入する上では欠かせない制度です。住宅ローン減税を適用するため、という消極的な考えは本質的ではありません。特に中古の戸建てを検討されている方は、ぜひ既存住宅売買瑕疵保険の活用を考えてみてはいかがでしょうか。
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