住宅ローンの融資残高膨張が止まらない日本、これからどうなる？！
2023/03/10
日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末には220兆円を超えるなか、住宅の資産価値は伸び悩み続けています。それとは対照的に、住宅ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けているのがアメリカです。
日本においては、住宅ローンを組む際に金利上昇のリスクがある「変動型」を選ぶ割合が70％を超え、金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1,100億円にも上るとの試算も発表されています。これは、返済に行き詰まり住宅を売却したとしても、負債が残って家計が破綻する恐れがあるということを意味します。
そのため、住宅ローンを組んでいる方や、検討されている方の中には「これからどうなってしまうのか？」と不安に感じていらっしゃる方も多いことでしょう。
そこで今回は、日本がなぜこのような事態に陥ってしまったのか、日本とアメリカの現状を比較しながら詳しく見ていきたいと思います。コロナ渦における住宅ローンの返済猶予などの特別措置についても触れていきますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
日本とアメリカの不動産流通の仕組みの違い
アメリカでは住宅市場の約80％が中古住宅の流通となっています。よって、中古の住宅でも適切な修繕を施していれば購入後に資産価値が大きく上がる例も決して珍しくありません。
一方で、日本の中古住宅のシェア率は全体の15%弱に留まっており、新築志向が強いと言われています。中古物件はせっかく維持費をかけて修繕を行っても売却価格に反映されにくいという認識を持たれていることから、老朽化して放置され、さらに資産価値を損なってしまう悪循環が起きてしまっています。
こうした背景から、今後の日本は住宅事業者が既存の住宅を活用する「ストック型市場」への転換に本格的に取り組むべきだと言われています。また、これから住宅購入を検討されている方は資産価値に重きをおいた住宅を選ぶという観点を持つことも重要です。
日本の建物の平均寿命はアメリカの半分以下！？
日本は、これまで建物を次から次へと作り出すことで、より多くの資金を循環させようとしてきました。その影響で日本の建物の平均寿命は欧米と比較しても非常に短くなっていると言われています。
国土交通省の資料によれば、建物がつくられてから消失するまでの平均期間はアメリカが55年、イギリスが75年であるのに対して、日本はたったの30年しかありません。この違いは文化や経済などの歴史的な背景が絡んでいる部分もあるものの、日本は欧米に比べて建物の寿命が半分以下であり、資産価値も劣ってしまうのは紛れもない事実のようです。
これはまさしく、住宅が「資産」として機能するアメリカに対して、日本は「消費財」としての住宅が多いことの表れでしょう。
住宅を担保とする「住宅ローン」が日本で伸び続ける理由
日本では、住宅の資産価値が適正に評価されにくいにも関わらず、住宅ローンの利用が増え続けています。
その理由のひとつは、日本は「人」に融資する金融機関が多いことが挙げられます。つまり、物件の担保評価も大事ですが、それ以上に個人の属性・収入などに重きをおく審査が圧倒的に多数であるということです。仮に１人当たりの収入が伸び悩んでいたとしても、共働きをしている家庭などは世帯収入として評価を受けるケースもあるため、融資額が伸びる傾向にあります。
コロナ渦における住宅ローンの返済猶予などの特別措置
住宅購入の中心層である30代～40代のローン残高は右肩上がりとなっています。しかし、多額の負債を抱えて手にした住宅の資産評価額が伸び悩んでしまうと一体どうなるのでしょうか。
実は、このコロナ渦に入ってからの約３年で住宅ローンの返済ができず、支払猶予を受けた件数は10万件もあるそうです。会社の経営難や休業補償などの影響により、収入の減少などの不測の事態で住宅ローンの返済に苦しめられる家計も少なくありません。
また、金利のリスクも避けては通れないでしょう。住宅金融支援機構の４月度調査では、変動金利型を選ぶ方の割合が73.9％となっています。国土交通省の調べでは、2020年度新規融資件数は約77万件で、極端な金利水準の低下が影響し、変動金利型を選択する方は数十万人にのぼる可能性が高いと予想されています。固定金利型が主流のアメリカと比較するとまさに対照的な状況です。
さらには、変動金利型を選ぶ人ほど住宅価格に対して高額なローン金額を組んでしまう傾向も強いようです。住宅金融支援機構の調査によれば、変動金利型を選ぶ人の半数近くは住宅価格の90％超の融資を選択しているようです。そのうち住宅ローンの諸費用などもあわせて住宅の販売価格を超えた額の借り入れをする「100％超融資」の割合も約12％を占めています。
日本では、現在円安や物価上昇などに対する金融緩和政策を講じておりますが、いつかは金融政策を正常化しなくてはならない状況の中で、それぞれの金利プランの特性と金利上昇リスクを踏まえた個々の判断がより重要になってきます。
まとめ：新川崎の不動産情報ならCanVasへ！
今回は、日本における住宅ローンの現状と他国と比較した特徴について解説してきました。不動産の売買を考えている方は、今後も日銀の動向や不動産の値動きに対して注目をしておきたいところです。
とはいえ、住宅を購入するために住宅ローンを利用される方がほとんどですので、「住宅ローンの知識がなくて不安だ」、「誰かに相談したい」となった方は、正しくファイナンシャルプランニングのできる不動産会社で直接話を聞いてみると、解決の糸口が見つかるかもしれません。
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